BFH hält Grundsteuer-Bundesmodell für verfassungskonform – doch die Entscheidung ist noch nicht das letzte Wort

Bundesfinanzhof, Urteile vom 10.12.2025 (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei Urteilen vom 10. Dezember 2025 entschieden, dass das sogenannte Bundesmodell der Grundsteuer – konkret das Ertragswertverfahren für Wohnungseigentum – verfassungsgemäß sei. Damit wies der BFH die Revisionen von Wohnungseigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin überwiegend zurück.

Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer ist das ernüchternd. Doch die Grundsteuer ist damit rechtlich keineswegs erledigt.
Die Kläger haben bereits angekündigt, bis vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zu ziehen.

Gerade für alle, die Rechtsdokumente zur Grundsteuer über PepperPapers gekauft haben oder weiterhin nutzen, ist jetzt wichtig: Diese BFH-Urteile sind nur eine Zwischenetappe.

Worum ging es in den drei BFH-Verfahren?

Geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Bundesländern mit Bundesmodell:

• II R 25/24: Vermietete 54-qm-Wohnung in Köln (Altbau, gute Lage)

• II R 31/24: Selbstgenutzte 70-qm-Wohnung in Sachsen (Baujahr 1995)

• II R 3/25: Vermietete 58-qm-Wohnung in Berlin (Altbau, einfache Lage)

In allen Fällen wurde der Grundsteuerwert zum 01.01.2022 nach dem Ertragswertverfahren festgestellt und dient seit 01.01.2025 als Grundlage für die neue Grundsteuer.

Die Kläger rügten u. a.:

• Verstöße gegen Art. 3 Abs. 1 GG (Gleichheitssatz)

• eine fehlerhafte Gesetzgebungskompetenz des Bundes

• übermäßige Typisierung und Pauschalierung (Bodenrichtwerte, Nettokaltmieten)

Die Entscheidung des BFH – fachgerichtlich, nicht verfassungsgerichtlich

Der BFH sah keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Zweifel und lehnte daher eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 GG ab.

Formell: Kompetenz des Bundes bejaht

Der BFH hält das Grundsteuerreformgesetz für formell verfassungsgemäß.
Selbst wenn der Gesetzgeber seine Gestaltungsspielräume nicht vollständig ausgeschöpft habe, führe dies nicht zur Verfassungswidrigkeit.

Materiell: Pauschalierungen noch zulässig

Nach Auffassung des BFH darf der Gesetzgeber:

• stark typisieren, um ein automatisiertes Massenverfahren zu ermöglichen

• Bodenrichtwerte als Durchschnittswerte nutzen

• pauschalierte Nettokaltmieten ansetzen, auch wenn sie reale Unterschiede nicht exakt abbilden

Der Grundsteuerwert sei zudem nur eine Rechengröße, deren Auswirkungen durch Messzahl und Hebesatz weiter abgeschwächt würden.

Ganz entscheidend für PepperPapers-Kund:innen:

Diese Urteile betreffen nicht alle Bundesländer

Die aktuellen BFH-Urteile gelten ausschließlich für Länder, die das Bundesmodell anwenden, darunter u. a.:

Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen und Berlin.

Keine unmittelbaren Auswirkungen haben die Urteile hingegen für:

• Baden-Württemberg

• Bayern

• Hamburg

• Hessen

• Niedersachsen

Diese Länder wenden eigene Grundsteuermodelle an.
Die verfassungsrechtlichen Fragen dort sind inhaltlich anders gelagert – und bislang nicht höchstrichterlich entschieden.

Blick nach vorn: BFH verhandelt Ländermodelle ab 2026

Für PepperPapers-Kund:innen besonders wichtig:
Der BFH selbst hat bereits angekündigt, sich 2026 intensiv mit den Ländermodellen zu befassen.

🔎 Geplant sind u. a. mündliche Verhandlungen zum Modell Baden-Württemberg voraussichtlich im April 2026.

Das bedeutet:

• Die Grundsteuer ist insgesamt weiterhin in Bewegung

• Auch Eigentümer in Ländern mit Sondermodellen sollten ihre Rechte sichern

• Die verfassungsrechtliche Gesamtbewertung steht noch aus

Warum Einsprüche und Rechtsdokumente weiterhin sinnvoll sind

Weder die BFH-Urteile noch laufende Grundsteuerbescheide schließen spätere Erfolge aus.
Im Gegenteil:

• Das Bundesverfassungsgericht entscheidet eigenständig

• Die praktischen Auswirkungen seit 2025 spielen dort eine große Rolle

• Wer jetzt keinen Einspruch eingelegt hat, kann später nicht mehr profitieren

Für PepperPapers-Kund:innen heißt das konkret:

• Deine Einsprüche und Anträge sind keine vergeudete Mühe

• Sie sichern deine verfahrensrechtliche Position

• Sie halten dir den Weg offen, falls Karlsruhe die Grundsteuer (teilweise) kippt

PepperPapers-Dokumente sind genau darauf ausgelegt:
Rechte sichern, Fristen wahren, Argumente sauber dokumentieren.

Fazit: Kein Schlusspunkt – sondern Auftakt zur nächsten Runde

Die BFH-Urteile vom 10.12.2025 sind kein Ende der Grundsteuer-Debatte.
Sie sind eine fachgerichtliche Standortbestimmung, nicht die verfassungsrechtliche Entscheidung.

• Bundesmodell: verhandelt – aber noch nicht abschließend geklärt

• Ländermodelle: kommen 2026 auf den Prüfstand

• Bundesverfassungsgericht: noch nicht befasst

👉 Wer jetzt dranbleibt, hat später die besseren Karten.

Quelle:
Bundesfinanzhof, Pressemitteilung Nr. 078/25 vom 10.12.2025
(II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)