Mietrabatt? Finanzamt kürzt mit!
Hintergrund
Wer Immobilien vermietet, kann in der Regel sämtliche Werbungskosten, also Kosten rund um die Immobilie, voll steuerlich absetzen. Das gilt auch, wenn in einzelnen Jahren Verluste entstehen, etwa durch Renovierungen oder Leerstand. Das Finanzamt unterstellt dabei eine Einkünfteerzielungsabsicht, also die Absicht, über die gesamte Vermietungsdauer einen Überschuss zu erwirtschaften.
Aber Vorsicht: Vermietest du deutlich unter dem ortsüblichen Marktniveau, kann diese Annahme kippen und das kann dich Steuervorteile kosten!
Wann ist die Einkünfteerzielungsabsicht in Gefahr?
Besonders relevant wird diese Prüfung, wenn die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, etwa bei Vermietungen an Familienangehörige. Dabei schaut das Finanzamt nicht auf deine Beweggründe, sondern nur auf die Zahlen.
So wird unterschieden:
- Miete ab 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete: Kein Problem – du vermietest voll entgeltlich. Alle Werbungskosten bleiben abzugsfähig.
- Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete: Jetzt bist du in der Grauzone. Das Finanzamt verlangt eine Prognoserechnung: Kannst du trotz der reduzierten Miete über die
gesamte Nutzungsdauer Gewinne erzielen? Nur wenn diese Prognose positiv ausfällt, darfst du alle Kosten absetzen. Fällt sie negativ aus, kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug. - Miete unter 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete: Hier liegt automatisch eine Teilentgeltlichkeit vor. Das bedeutet: Die Vermietung wird aufgeteilt – in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Der Werbungskostenabzug wird dann anteilig gekürzt, je nachdem wie viel Prozent der Marktmiete du verlangst.
Beispiel aus der Praxis
Nehmen wir an, du vermietest eine Wohnung an deinen Bruder für 600 € im Monat. Der Mietspiegel deiner Stadt nennt für vergleichbare Wohnungen einen durchschnittlichen Mietpreis von 1.000 €. Das sind 60 % der ortsüblichen Miete – du liegst also in der Zwischenzone (50–66 %). Das Finanzamt verlangt in diesem Fall eine Prognoserechnung: Reichen die Mieteinnahmen langfristig aus, um alle Kosten zu decken und einen Überschuss zu erzielen? Nur wenn du das plausibel darlegen kannst, bleiben alle Werbungskosten voll abziehbar.
Was zählt zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“?
- Mietspiegel deiner Stadt oder Region
- Gutachten eines Sachverständigen
- Vergleichbare Mieten ähnlicher Wohnungen in deiner Umgebung
Diese Werte solltest du sorgfältig dokumentieren, um bei einer Prüfung des Finanzamts gewappnet zu sein.
Handlungsempfehlung
- Überprüfe regelmäßig deine Miethöhe – vor allem bei Vermietung an Angehörige.
- Achte darauf, die 66 %-Marke der ortsüblichen Miete möglichst nicht zu unterschreiten, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern.
- Liegt deine Miete darunter, erstelle frühzeitig eine Prognoserechnung, um deine Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen.
- Dokumentiere den Vergleich zur ortsüblichen Miete sauber – Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichsobjekte sind hier dein bester Freund.
Du bist unsicher, ob du den vollen Werbungskostenabzug für deine Immobilie bekommst?
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