Spekulationssteuer auf Wohnung für Ehepaar

Hast du dich schon mal gefragt, ob du deine Angehörigen in einer von dir gekauften Wohnung wohnen lassen kannst und anschließend keine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen musst?
Veröffentlicht von Patricia Lederer. 12.02.2024 um 08:00 Uhr

Dazu gibt es eine neue Entscheidung in einem Gerichtsprozess, über den wir heute berichten wollen.

Der Fall: Eine Familie und ihr Immobilieninvestment

Ein Ehepaar kämpft gegen das Finanzamt um die Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung, in der die Mutter der Ehefrau lebte. Denn im Einkommensteuergesetz ist klar geregelt, dass eine Immobilie nach einer Eigennutzung von zwei Jahren und einem Tag steuerfrei verkauft werden kann. Lässt man sein Kind in einer erworbenen Immobilie leben, zählt das auch als Eigennutzung. Daher ging die Familie davon aus, dass dies auch für die Mutter der Ehefrau gilt, entsprechend dem Gleichheitsgrundsatz.

Das Ehepaar investiert in eine Wohnung im Jahr 2009 für 177.300 € und die Mutter der Ehefrau lebt ohne Mietzahlung in der Wohnung. Nach dem Tod der Mutter beschließen sie 2017, die Wohnung für 220.000 € zu verkaufen. Doch das Finanzamt verlangt Spekulationsteuer auf den Gewinn von 42.700 €.

Die Argumentation des Finanzamtes

Das Finanzamt argumentiert, dass die Verkaufsdauer von 2009 bis 2017 keine zehn Jahre beträgt. Die Ausnahme der Spekulationssteuer bei Selbstnutzung (zwei Jahre und einen Tag vor Verkauf) greift nicht, da nicht das Ehepaar selbst, sondern die Mutter in der Wohnung lebte. Das Ehepaar war damit nicht einverstanden und klagte gegen die Entscheidung des Finanzamtes vor dem Finanzgericht Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 14 K 1525/19 E, F.

Der Gerichtsprozess

Das Finanzgericht in Düsseldorf entscheidet zugunsten des Finanzamtes. Das Finanzgericht argumentiert, dass die Wohnung nicht “zu eigenen Wohnzwecken” genutzt wurde und dass auch die Sonderregelung der Eigennutzung durch ein Kind nicht greift. Das Ehepaar geht in Revision zum Bundesfinanzhof mit dem Aktenzeichen IX R 13/23. Der Bundesfinanzhof bestätigt die Entscheidung des Finanzgerichts und betont die strikte Auslegung des Gesetzes.

Was bedeutet “Zu eigenen Wohnzwecken”?

Das Einkommensteuergesetz verlangt, dass du selbst in deiner erworbenen Immobilie leben musst, und zwar für zwei Jahre und einen Tag, um sie steuerfrei verkaufen zu können. Dazu reicht auch eine Anmeldung des Wohnsitzes nicht aus.

Jetzt fragst du dich sicher, was es mit der Ausnahmeregelung des Kindes auf sich hat. Du kannst dein nicht volljähriges Kind in der Immobilie wohnen lassen. Auch dann gilt die Regelung, dass du die Immobilie nach zwei Jahren und einem Tag steuerfrei veräußern kannst. Denn dein Kind wird bereits bei deiner Einkommensteuer berücksichtigt, und du bist verpflichtet, für die Unterbringung deines Kindes im Rahmen deiner Unterhaltspflicht zu sorgen.

Fazit:

Planst du also ein Immobilieninvestment, solltest du genau auf die Regelungen im Einkommensteuergesetz achten. Die Selbstnutzung ist das steuerrechtliche Schlüsselwort für den Verkauf einer Immobilie ohne Spekulationssteuer innerhalb von zehn Jahren.

Wenn du immer noch unsicher bist, kannst du auch gerne eine individuelle Erstberatung bei uns buchen, und wir erklären dir, was du beachten musst.

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Patricia Lederer
Autorin und Geschäftsführerin TaxPro GmbH

Patricia Lederer ist Geschäftsführerin der TaxPro Rechtsanwalts GmbH. Sie ist Fachanwältin für Steuerrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht. Patricia Lederer ist spezialisiert auf Steuerrecht und Steuerstrafrecht. Sie arbeitet in den Bereichen Betriebsprüfung, Steuerfahndung und vertritt Mandanten in Gerichtsprozessen vor den Finanzgerichten bundesweit und beim Bundesfinanzhof.