Steuern sparen als Vermieter: Die besten Tipps
Wer eine Immobilie vermietet, muss nicht nur Mieteinnahmen versteuern – er kann auch gezielt Steuern sparen. Entscheidend ist, welche Ausgaben du korrekt als Werbungskosten ansetzt. Hier sind fünf zentrale Stellschrauben zum Steuern sparen für Vermieter:
1. Abschreibungen clever nutzen
Die Anschaffungskosten für ein Gebäude – also Kaufpreis, Notar, Grunderwerbsteuer – kannst du über viele Jahre verteilt abschreiben. Bei Neubauten ab 2023 sogar mit bis zu 3 % jährlich. Für neue Immobilien gibt es zusätzlich eine befristete Sonderregel: die degressive AfA. Sie erlaubt eine schnellere Abschreibung in den ersten Jahren. Das lohnt sich besonders bei Investitionen zwischen 2023 und 2029.
2. Erhaltungsaufwand sofort absetzen
Kleinere Renovierungen – z. B. neue Fenster, Bad oder Elektrik – kannst du oft sofort in voller Höhe absetzen. Aber: Investierst du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Kaufpreises in die Immobilie, gilt das als „anschaffungsnahe Herstellung“ – und muss über Jahrzehnte abgeschrieben werden.
3. Finanzierungskosten angeben
Zinsen aus Immobilienkrediten zählen ebenfalls zu den Werbungskosten. Tilgungsanteile hingegen nicht. Auch Gebühren, Fahrtkosten zur Bank oder Portokosten kannst du geltend machen – ebenso eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
4. Laufende Kosten nicht vergessen
Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherungen, Gartenpflege: All diese Ausgaben senken deine Steuer, sofern du sie als Werbungskosten aufführst. Wichtig: Auch wenn du die Kosten über Nebenkosten auf deine Mieter umlegst, musst du sie korrekt in der Steuer angeben – sie zählen als Einnahmen, aber eben auch als Kosten.
5. Vorsicht bei Leerstand und Angehörigenvermietung
Leerstand kann problematisch sein: Ohne nachweisbare Vermietungsabsicht (z. B. Anzeigen oder Makleraufträge) erkennt das Finanzamt deine Ausgaben möglicherweise nicht mehr an. Auch bei der Vermietung an Familie solltest du aufpassen: Nur wer mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangt, kann alle Werbungskosten voll absetzen.
Fazit:
Steuern sparen bei der Vermietung ist möglich – aber nur mit der richtigen Strategie. Wer sich gut informiert und gezielt plant, kann seine Steuerlast deutlich reduzieren. Wichtig ist: rechtzeitig handeln und alle Belege sorgfältig dokumentieren.
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