BFH federal emlak vergisi modelinin anayasaya uygun olduğunu düşünüyor – ancak karar henüz son söz değil

Federal Mali Mahkeme, 10 Aralık 2025 tarihli kararlar (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)

Federal Maliye Mahkemesi (BFH) 10 Aralık 2025 tarihinde verdiği üç kararda, federal emlak vergisi modelinin – özellikle de konut mülkleri için kapitalize edilmiş kazanç değeri yönteminin – anayasaya uygun olduğuna hükmetti. BFH böylece Kuzey Ren-Vestfalya, Saksonya ve Berlin’den daire sahiplerinin itirazlarını büyük ölçüde reddetti.

Bu durum pek çok mülk sahibi için üzüntü vericidir. Ancak emlak vergisi hiçbir şekilde yasal olarak çözüme kavuşturulmamıştır.
Davacılar Federal Anayasa Mahkemesi’ne (BVerfG ) başvuracaklarını açıklamışlardır.

Özellikle PepperPapers üzerinden emlak vergisi ile ilgili yasal belgeleri satın alan veya kullanmaya devam eden herkes için, bu BFH kararlarının yalnızca bir ara aşama olduğunun farkına varmak artık önemlidir.

Üç BFH davası ne hakkındaydı?

Dava, federal eyaletlerden ev sahipleri tarafından federal bir modelle açıldı:

• II R 25/24: Köln’de 54 metrekarelik kiralık daire (eski bina, iyi konum)

• II R 31/24: Saksonya’da mülk sahibi tarafından kullanılan 70 metrekarelik daire (1995 yılında inşa edilmiştir)

• II R 3/25: Berlin’de 58 metrekarelik kiralık daire (eski bina, basit konum)

Her durumda, 1 Ocak 2022 tarihindeki emlak vergisi değeri, kapitalize edilmiş kazanç değeri yöntemi kullanılarak belirlenmiş ve 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren yeni emlak vergisi için temel teşkil etmiştir.

Davacılar, diğerlerinin yanı sıra şu şikâyetlerde bulunmuşlardır

• Karşı işlenen suçlar GG Madde 3 paragraf 1 (eşitlik ilkesi)

• federal hükümetin yanlış bir yasama yetkisi

• Aşırı standardizasyon ve sabit oranlar (standart arazi değerleri, net soğuk kiralar)

BFH’nin kararı – ihtisas mahkemesi, anayasa mahkemesi değil

Federal Maliye Mahkemesi ciddi bir anayasal şüphe gör memiş ve bu nedenle GG 100. Maddesi uyarınca Federal Anayasa Mahkemesine yapılan başvuruyu reddetmiştir.

Resmi: Federal yetki onaylandı

BFH, Emlak Vergisi Reform Yasası’nın şeklen anayasaya uygun olduğunu düşünmektedir.
Yasa koyucu eylem alanını tam olarak kullanmamış olsa bile, bu durum anayasaya aykırılığa yol açmaz.

Malzeme: Sabit oranlı ödemelere hala izin veriliyor

BFH’nin görüşüne göre, yasa koyucu

• otomatik bir kitle prosedürü sağlamak için güçlü bir şekilde tipleme

• Ortalama değerler olarak standart arazi değerlerini kullanın

• gerçek farklılıkları tam olarak yansıtmasa bile, sabit oranlı net soğuk kiraların uygulanması

Dahası, emlak vergisi değeri sadece bir hesaplama parametresidir ve etkileri ölçüm rakamı ve değerlendirme oranı ile daha da zayıflamaktadır.

Bu, PepperPapers müşterileri için çok önemlidir:

Bu kararlar tüm federal eyaletler için geçerli değildir

Mevcut BFH kararları, diğerlerinin yanı sıra, yalnızca federal modeli uygulayan eyaletler için geçerlidir:

Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Batı Pomeranya, Kuzey Ren-Vestfalya, Rheinland-Pfalz, Saksonya, Saksonya-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen ve Berlin.

Ancak, bu kararların doğrudan bir etkisi bulunmamaktadır:

• Baden-Württemberg

• Bavyera

• Hamburg

• Hesse

• Aşağı Saksonya

Bu ülkeler kendi emlak vergisi modellerini uygulamaktadır.
Buradaki anayasal meseleler içerik bakımından farklıdır ve henüz en yüksek mahkeme tarafından karara bağlanmamıştır.

İleriye bakmak: BFH 2026’dan itibaren devlet modellerini müzakere ediyor

PepperPapers müşterileri için özellikle önemli:
BFH, 2026 yılında ülke modelleriyle yoğun bir şekilde ilgileneceğini şimdiden açıkladı.

🔎 Baden-Württemberg modeline ilişkin sözlü müzakerelerin muhtemelen Nisan 2026’da yapılması planlanmaktadır.

Bu şu anlama geliyor:

• Genel olarak, emlak vergisi hala hareket halinde

• Özel modellere sahip ülkelerdeki mal sahipleri de haklarını güvence altına almalıdır

• Genel anayasal değerlendirme halen beklemededir

İtirazlar ve yasal belgeler neden hala işe yarıyor?

Ne BFH kararları ne de mevcut emlak vergisi değerlendirmeleri sonraki başarıları engellemektedir.
Aksine:

• Federal Anayasa Mahkemesi bağımsız olarak karar verir

• 2025’ten bu yana pratik etkiler burada önemli bir rol oynamaktadır

• Şimdi itirazda bulunmayanlar daha sonra bundan yararlanamazlar

PepperPapers müşterileri için bunun somut anlamı şudur:

• İtirazlarınız ve başvurularınız boşa gitmiyor

• Prosedürel pozisyonunuzu güvence altına alırlar

• Karlsruhe’nin emlak vergisini (kısmen) kaldırması ihtimaline karşı yolunuzu açık tutuyorlar

PepperPapers belgeleri tam da bunu yapmak için tasarlanmıştır:
Hakları güvence altına alın, teslim tarihlerine uyun, argümanları düzgün bir şekilde belgeleyin.

Sonuç: Son değil, bir sonraki turun başlangıcı

BFH’nin 10 Aralık 2025 tarihli kararları emlak vergisi tartışmasının sonu değildir.
Bu kararlar, anayasal bir karar değil, uzman mahkemeler tarafından yapılan bir durum tespitidir.

• Federal model: müzakere edildi – ancak henüz sonuçlandırılmadı

• Ülke modelleri: 2026’da test edilecek

• Federal Anayasa Mahkemesi: henüz dahil olmadı

👉 Şimdi buna sadık kalanlar daha sonra daha iyi kartlara sahip olacaklar.

Kaynak:
Federal Mali Mahkeme, 10 Aralık 2025 tarih ve 078/25 sayılı basın açıklaması
(II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)