FV e tasse: cosa devi sapere

Tassare l’elettricità degli inquilini? Quello che devi sapere come proprietario!

Gli impianti fotovoltaici sulle proprietà in affitto stanno vivendo un vero e proprio boom, e per una buona ragione: l “energia elettrica autoprodotta dal tetto può essere spesso venduta agli inquilini a un prezzo migliore rispetto all” immissione nella rete pubblica. Tuttavia, molti proprietari sottovalutano questo aspetto: Quando l “elettricità viene venduta agli inquilini, entra in gioco anche l” ufficio delle imposte sotto forma di IVA.

Il 17 luglio 2024 (caso n. XI R 8/21), la Corte Federale Fiscale (BFH) ha chiarito che queste forniture di elettricità sono soggette all’IVA, anche se l’effettiva locazione dell’alloggio rimane esente da imposte. Questa decisione riguarda molti di coloro che investono o vogliono investire in modelli di elettricità per affittuari.

Un esempio dalla pratica:

Un proprietario gestisce due edifici residenziali, li affitta esentasse e installa impianti fotovoltaici con batterie di accumulo su entrambi i tetti. L “elettricità generata viene venduta direttamente agli inquilini e immessa nella rete pubblica quando c” è un surplus. Se l “elettricità autoprodotta non è sufficiente, il proprietario acquista elettricità supplementare e la rivende con un sovrapprezzo. Importante: il contratto di fornitura di energia elettrica con gli inquilini è regolato separatamente dal contratto di affitto e può essere annullato indipendentemente da esso. L” inquilino si fa carico dei costi di smantellamento del sistema di misurazione.

Il proprietario ha chiesto una detrazione fiscale a monte per l’impianto fotovoltaico, ma l’ufficio delle imposte l’ha rifiutata in quanto la fornitura di elettricità era solo un servizio accessorio alla locazione esente da imposte della proprietà residenziale. Ciò significa che la detrazione fiscale a monte non poteva essere concessa.

Tuttavia, il BFH era di parere diverso: il fattore decisivo era che la fornitura di energia elettrica fosse indipendente e potesse essere annullata separatamente e che gli inquilini fossero generalmente liberi di scegliere il proprio fornitore di energia elettrica. Secondo la Legge sull “Industria Energetica (Sezione 42a (2) EnWG), i contratti di locazione non possono essere collegati a contratti di fornitura di energia, un altro punto importante sottolineato dal BFH. Il tribunale è quindi giunto alla conclusione che la fornitura di energia elettrica è soggetta all” IVA e la detrazione dell “imposta a monte per l” impianto fotovoltaico è ammissibile.

Perché è importante:

Questa decisione differisce in modo significativo dal trattamento fiscale di altri costi operativi, come ad esempio gli impianti di riscaldamento. Un impianto di riscaldamento che è parte integrante dell’edificio è direttamente collegato alla locazione e fa parte del “canone di base”. Non è così per l’elettricità degli inquilini, che è un’attività economica separata che viene tassata a parte.

Caso speciale: IVA zero per cento sugli impianti fotovoltaici

Dal 2023 c “è un” agevolazione: l “acquisto e l” installazione di impianti fotovoltaici su edifici residenziali sono generalmente soggetti all “IVA allo 0%. Tuttavia, questo vale solo per l” acquisto in sé; la vendita di elettricità agli inquilini rimane soggetta all “IVA. Tuttavia, chiunque abbia un fatturato inferiore alla soglia delle piccole imprese di 22.000 euro può beneficiare della normativa sulle piccole imprese ed evitare l” IVA sulle vendite di elettricità.

E che dire dell’imposta sul reddito?

Esiste un’ulteriore agevolazione in termini di imposta sul reddito: il reddito derivante dalla vendita di energia elettrica è spesso esente dall’imposta sul reddito per gli impianti più piccoli (fino a 30 kW di picco per unità). Tuttavia, questa esenzione fiscale comporta anche una restrizione: in questo caso i costi di acquisto e manutenzione dell’impianto fotovoltaico non possono essere rivendicati ai fini fiscali.

Conclusione per i locatori:

• Se, in qualità di proprietario, vendi l’elettricità prodotta da un impianto fotovoltaico ai tuoi inquilini, devi trattarla separatamente ai fini dell’IVA, indipendentemente dal fatto che tu affitti lo spazio abitativo in esenzione d’imposta.
• Allo stesso tempo, puoi beneficiare della detrazione fiscale a monte per l “impianto fotovoltaico, il che rende l” investimento più interessante.
• Tuttavia, verifica con attenzione se puoi operare come piccola impresa, perché questo può darti un ulteriore vantaggio.

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