La BFH ritiene costituzionale il modello di imposta federale sulla proprietà, ma la decisione non è ancora l’ultima parola

Corte Federale Fiscale, sentenze del 10 dicembre 2025 (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)

La Corte Federale Fiscale (BFH) ha stabilito in tre sentenze del 10 dicembre 2025 che il cosiddetto modello federale di imposta sugli immobili – in particolare il metodo del valore reddituale capitalizzato per gli immobili residenziali – è costituzionale. Il BFH ha quindi respinto in larga misura i ricorsi dei proprietari di appartamenti della Renania Settentrionale-Vestfalia, della Sassonia e di Berlino.

Questo è preoccupante per molti proprietari di immobili. Tuttavia, l’imposta sulla proprietà non è affatto legalizzata.
I querelanti hanno già annunciato che faranno ricorso alla Corte Costituzionale Federale (BVerfG).

Soprattutto per tutti coloro che hanno acquistato o continuano a utilizzare documenti legali sull’imposta sugli immobili tramite PepperPapers, è importante rendersi conto che queste sentenze della BFH rappresentano solo una fase intermedia.

Su cosa vertevano i tre procedimenti della BFH?

La causa è stata intentata da proprietari di case di Stati federali con un modello federale:

• II R 25/24: Affittasi appartamento di 54 mq a Colonia (edificio antico, buona posizione)

• II R 31/24: Appartamento di 70 metri quadrati occupato dal proprietario in Sassonia (costruito nel 1995)

• II R 3/25: Affittasi appartamento di 58 mq a Berlino (edificio antico, posizione semplice)

In tutti i casi, il valore dell’imposta sugli immobili al 1° gennaio 2022 è stato determinato utilizzando il metodo del valore reddituale capitalizzato ed è servito come base per la nuova imposta sugli immobili dal 1° gennaio 2025.

I querelanti hanno denunciato, tra l’altro:

• Reati contro Art. 3 comma 1 GG (principio di uguaglianza)

• una competenza legislativa errata del governo federale

• Eccessiva standardizzazione e tariffe forfettarie (valori fondiari standard, affitti netti a freddo)

La decisione del BFH – tribunale specializzato, non corte costituzionale

La Corte Federale Fiscale non ha ravvisato alcun serio dubbio costituzionale e ha quindi respinto il rinvio alla Corte Costituzionale Federale ai sensi dell’art. 100 GG.

Formale: affermata la competenza federale

Il BFH ritiene che la legge sulla riforma dell’imposta sulla proprietà sia formalmente costituzionale.
Anche se il legislatore non ha sfruttato appieno il suo campo d’azione, ciò non comporta l’incostituzionalità.

Materiale: i pagamenti forfettari sono ancora consentiti

Secondo il BFH, il legislatore può:

• Tipizzare fortemente per consentire una procedura di massa automatizzata

• Usa i valori standard dei terreni come valori medi

• applicare canoni di locazione netti a freddo forfettari, anche se non riflettono accuratamente le differenze reali

Inoltre, il valore dell’imposta sulla proprietà è solo un parametro di calcolo, i cui effetti sono ulteriormente indeboliti dalla cifra di misurazione e dall’aliquota di valutazione.

Questo è fondamentale per i clienti di PepperPapers:

Queste sentenze non si applicano a tutti gli Stati federali

Le attuali sentenze BFH si applicano esclusivamente agli Stati che applicano il modello federale, tra cui, tra gli altri:

Brandeburgo, Brema, Meclemburgo-Pomerania Occidentale, Renania Settentrionale-Vestfalia, Renania-Palatinato, Sassonia, Sassonia-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein, Turingia e Berlino.

Tuttavia, le sentenze non hanno un impatto diretto su:

• Baden-Württemberg

• Baviera

• Amburgo

• Assia

• Bassa Sassonia

Questi paesi applicano i propri modelli di imposta sulla proprietà.
Le questioni costituzionali sono diverse in termini di contenuto e non sono ancora state decise dalla Corte Suprema.

Guardando al futuro: BFH negozia i modelli statali dal 2026

Particolarmente importante per i clienti PepperPapers:
La stessa BFH ha già annunciato che si occuperà intensamente dei modelli nazionali nel 2026.

🔎 So no previsti negoziati orali sul modello Baden-Württemberg, probabilmente nell’aprile del 2026.

Questo significa che:

• In generale, l’imposta sugli immobili è ancora in movimento

• Anche i proprietari dei paesi con modelli speciali dovrebbero garantire i loro diritti

• La valutazione costituzionale complessiva è ancora in sospeso

Perché le obiezioni e i documenti legali sono ancora utili

Né le sentenze di BFH né gli attuali accertamenti fiscali precludono successi successivi.
Al contrario:

• La Corte costituzionale federale decide in modo indipendente

• Gli effetti pratici dal 2025 giocano un ruolo fondamentale.

• Chi non ha presentato un’obiezione ora non potrà più beneficiarne in seguito.

Per i clienti PepperPapers, questo significa in termini concreti:

• Le tue obiezioni e le tue richieste non sono sforzi sprecati

• Assicurano la tua posizione procedurale

• Ti tengono aperta la strada nel caso in cui Karlsruhe ribalti (parzialmente) l’imposta sugli immobili

I documenti PepperPapers sono pensati per fare proprio questo:
Garantire i diritti, rispettare le scadenze, documentare le argomentazioni in modo ordinato.

Conclusione: non la fine, ma l’inizio del prossimo round

Le sentenze del BFH del 10 dicembre 2025 non sono la fine del dibattito sulla tassa di proprietà.
Si tratta di una determinazione della posizione da parte dei tribunali specializzati, non di una decisione costituzionale.

• Modello federale: negoziato, ma non ancora finalizzato

• Modelli nazionali: da mettere alla prova nel 2026

• Corte costituzionale federale: non ancora coinvolta

👉 Coloro che si impegnano ora avranno le carte migliori in seguito.

Fonte:
Tribunale Federale Fiscale, comunicato stampa n. 078/25 del 10 dicembre 2025
(II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)