Το BFH θεωρεί συνταγματικό το ομοσπονδιακό μοντέλο φόρου ακίνητης περιουσίας – αλλά η απόφαση δεν είναι ακόμη η τελευταία λέξη

Ομοσπονδιακό Φορολογικό Δικαστήριο, αποφάσεις της 10ης Δεκεμβρίου 2025 (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)

Το Ομοσπονδιακό Φορολογικό Δικαστήριο (BFH) έκρινε με τρεις αποφάσεις στις 10 Δεκεμβρίου 2025 ότι το λεγόμενο ομοσπονδιακό μοντέλο φόρου ακίνητης περιουσίας – συγκεκριμένα η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας κέρδους για τα ακίνητα κατοικίας – είναι συνταγματικό. Το BFH απέρριψε έτσι σε μεγάλο βαθμό τις προσφυγές ιδιοκτητών διαμερισμάτων από τη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, τη Σαξονία και το Βερολίνο.

Αυτό είναι απογοητευτικό για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων. Ωστόσο, ο φόρος ακίνητης περιουσίας δεν είναι σε καμία περίπτωση νομικά κατοχυρωμένος.
Οι ενάγοντες έχουν ήδη ανακοινώσει ότι θα προσφύγουν στο Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο (BVerfG ).

Ειδικά για όλους εκείνους που έχουν αγοράσει ή συνεχίζουν να χρησιμοποιούν νομικά έγγραφα σχετικά με τον φόρο ακίνητης περιουσίας μέσω της PepperPapers, είναι πλέον σημαντικό να συνειδητοποιήσουν ότι αυτές οι αποφάσεις του BFH αποτελούν μόνο ένα ενδιάμεσο στάδιο.

Ποιο ήταν το αντικείμενο των τριών διαδικασιών του BFH;

Η αγωγή κατατέθηκε από ιδιοκτήτες κατοικιών από ομοσπονδιακές πολιτείες με ομοσπονδιακό μοντέλο:

• II R 25/24: Ενοικιαζόμενο διαμέρισμα 54 τ.μ. στην Κολωνία (παλιό κτίριο, καλή τοποθεσία)

• II R 31/24: ιδιόκτητο διαμέρισμα 70 τετραγωνικών μέτρων στη Σαξονία (κατασκευασμένο το 1995)

• II R 3/25: Ενοικιαζόμενο διαμέρισμα 58 τ.μ. στο Βερολίνο (παλιό κτίριο, απλή τοποθεσία)

Σε όλες τις περιπτώσεις, η αξία του φόρου ακίνητης περιουσίας την 1η Ιανουαρίου 2022 προσδιορίστηκε με τη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών και αποτέλεσε τη βάση για τον νέο φόρο ακίνητης περιουσίας από την 1η Ιανουαρίου 2025.

Οι ενάγοντες διαμαρτυρήθηκαν, μεταξύ άλλων:

• Αδικήματα κατά Άρθρο 3 παράγραφος 1 GG (αρχή της ισότητας)

• εσφαλμένη νομοθετική αρμοδιότητα της ομοσπονδιακής κυβέρνησης

• Υπερβολική τυποποίηση και κατ’ αποκοπή συντελεστές (τυποποιημένες αξίες γης, καθαρά ψυχρά ενοίκια)

Η απόφαση του BFH – εξειδικευμένο δικαστήριο, όχι συνταγματικό δικαστήριο

Το Ομοσπονδιακό Φορολογικό Δικαστήριο δεν διαπίστωσε σοβαρές συνταγματικές αμφιβολίες και, ως εκ τούτου, απέρριψε την παραπομπή στο Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο βάσει του άρθρου 100 του βασικού νόμου.

Επίσημο: Επιβεβαίωση της ομοσπονδιακής αρμοδιότητας

Το BFH θεωρεί ότι ο νόμος για τη μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι τυπικά συνταγματικός.
Ακόμη και αν ο νομοθέτης δεν αξιοποίησε πλήρως το πεδίο δράσης του, αυτό δεν οδηγεί σε αντισυνταγματικότητα.

Υλικό: Οι κατ’ αποκοπήν πληρωμές εξακολουθούν να επιτρέπονται

Κατά τη γνώμη του BFH, ο νομοθέτης μπορεί:

• έντονα τυποποιημένη για να καταστεί δυνατή μια αυτοματοποιημένη διαδικασία μάζας

• Χρησιμοποιήστε τις τυπικές αξίες γης ως μέσες τιμές

• να εφαρμόζουν κατ’ αποκοπήν καθαρά ψυχρά ενοίκια, ακόμη και αν δεν αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια τις πραγματικές διαφορές

Επιπλέον, η φορολογική αξία των ακινήτων είναι μόνο μια παράμετρος υπολογισμού, τα αποτελέσματα της οποίας αποδυναμώνονται περαιτέρω από τον αριθμό μέτρησης και τον συντελεστή εκτίμησης.

Αυτό είναι ζωτικής σημασίας για τους πελάτες της PepperPapers:

Οι αποφάσεις αυτές δεν ισχύουν για όλα τα ομοσπονδιακά κράτη

Οι τρέχουσες αποφάσεις του BFH ισχύουν αποκλειστικά για τα κράτη που εφαρμόζουν το ομοσπονδιακό μοντέλο, συμπεριλαμβανομένων, μεταξύ άλλων:

Βρανδεμβούργο, Βρέμη, Μεκλεμβούργο-Δυτική Πομερανία, Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, Ρηνανία-Παλατινάτο, Σαξονία, Σαξονία-Άνχαλτ, Σάαρλαντ, Σλέσβιχ-Χολστάιν, Θουριγγία και Βερολίνο.

Ωστόσο, οι αποφάσεις δεν έχουν άμεσο αντίκτυπο:

• Βάδη-Βυρτεμβέργη

• Βαυαρία

• Αμβούργο

• Έσση

• Κάτω Σαξονία

Οι χώρες αυτές εφαρμόζουν τα δικά τους μοντέλα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας.
Τα συνταγματικά ζητήματα εκεί είναι διαφορετικά ως προς το περιεχόμενό τους – και δεν έχουν ακόμη κριθεί από το ανώτατο δικαστήριο.

Κοιτάζοντας μπροστά: Η BFH διαπραγματεύεται τα κρατικά μοντέλα από το 2026

Ιδιαίτερα σημαντικό για τους πελάτες της PepperPapers:
Η ίδια η BFH έχει ήδη ανακοινώσει ότι θα ασχοληθεί εντατικά με τα μοντέλα της χώρας το 2026.

🔎 Προγραμματίζονται προφορικές διαπραγματεύσεις σχετικά με το μοντέλο της Βάδης-Βυρτεμβέργης, πιθανότατα τον Απρίλιο του 2026.

Αυτό σημαίνει:

• Συνολικά, ο φόρος ακίνητης περιουσίας εξακολουθεί να κινείται

• Οι ιδιοκτήτες σε χώρες με ειδικά μοντέλα θα πρέπει επίσης να διασφαλίζουν τα δικαιώματά τους

• Η συνολική συνταγματική αξιολόγηση εκκρεμεί ακόμη

Γιατί οι ενστάσεις και τα νομικά έγγραφα εξακολουθούν να είναι χρήσιμα

Ούτε οι αποφάσεις της BFH ούτε οι τρέχουσες εκτιμήσεις φόρου ακίνητης περιουσίας αποκλείουν μεταγενέστερες επιτυχίες.
Αντιθέτως:

• Το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο αποφασίζει ανεξάρτητα

• Τα πρακτικά αποτελέσματα από το 2025 παίζουν σημαντικό ρόλο εκεί

• Όποιος δεν έχει υποβάλει ένσταση τώρα, δεν μπορεί πλέον να επωφεληθεί αργότερα.

Για τους πελάτες της PepperPapers, αυτό σημαίνει συγκεκριμένα:

• Οι ενστάσεις και οι αιτήσεις σας δεν είναι χαμένη προσπάθεια

• Εξασφαλίζουν τη διαδικαστική σας θέση

• Διατηρούν το δρόμο σας ανοιχτό σε περίπτωση που η Καρλσρούη ανατρέψει (εν μέρει) τον φόρο ακίνητης περιουσίας.

Τα έγγραφα της PepperPapers έχουν σχεδιαστεί για να κάνουν ακριβώς αυτό:
Ασφαλή δικαιώματα, τήρηση προθεσμιών, τακτοποίηση επιχειρημάτων.

Συμπέρασμα: Όχι το τέλος – αλλά η αρχή του επόμενου γύρου

Οι αποφάσεις του BFH της 10ης Δεκεμβρίου 2025 δεν αποτελούν το τέλος της συζήτησης για τον φόρο ακίνητης περιουσίας.
Πρόκειται για τον καθορισμό της θέσης ενός ειδικού δικαστηρίου και όχι για συνταγματική απόφαση.

• Οµοσπονδιακό µοντέλο: διαπραγµατεύεται – αλλά δεν έχει ακόµη οριστικοποιηθεί

• Μοντέλα χωρών: θα δοκιμαστούν το 2026

• Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο: δεν έχει ακόμη εμπλακεί

👉 Αυτοί που θα το ακολουθήσουν τώρα θα έχουν τα καλύτερα χαρτιά αργότερα.

Πηγή:
Ομοσπονδιακό Φορολογικό Δικαστήριο, δελτίο τύπου αριθ. 078/25 της 10ης Δεκεμβρίου 2025
(II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)