Φόρος ακίνητης περιουσίας: ο δρόμος προς την Καρλσρούη είναι πλέον ελεύθερος

Στις 22 Ιανουαρίου 2026, το Ομοσπονδιακό Φορολογικό Δικαστήριο (BFH) δημοσίευσε το πλήρες σκεπτικό των αποφάσεών του σχετικά με τον νέο φόρο ακίνητης περιουσίας. Αυτό σημαίνει ότι ξεπεράστηκε ένα κρίσιμο τυπικό εμπόδιο: Μια συνταγματική προσφυγή είναι παραδεκτή μόνο με τις πλήρεις αποφάσεις του BFH.

Αυτό είναι ακριβώς το βήμα που έχουν ήδη ανακοινώσει οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες. Θέλουν να προσφύγουν στο ομοσπονδιακό συνταγματικό δικαστήριο για τη διαμάχη σχετικά με τον νέο φόρο ακίνητης περιουσίας – με την υποστήριξη της Ένωσης Φορολογουμένων καιτης ένωσης ιδιοκτητών κατοικιών Haus & Grund, μεταξύ άλλων.

Για τους ιδιοκτήτες, αυτό είναι ένα σημαντικό μήνυμα: το θέμα δεν έχει τελειώσει.

Γιατί είναι τόσο σημαντική η δημοσίευση της αιτιολογίας της απόφασης

Οι αποφάσεις του BFH από τις 10 Δεκεμβρίου 2025 είναι μέχρι στιγμής διαθέσιμες μόνο σε συντομευμένες εκδόσεις.
Όσο δεν είναι διαθέσιμες οι πλήρως τεκμηριωμένες αποφάσεις, η συνταγματική προσφυγή είναι απαράδεκτη.

Υπάρχει ένας απλός λόγος γι’ αυτό:
Η συνταγματική προσφυγή πρέπει να αφορά συγκεκριμένα τους λόγους για τους οποίους εκδόθηκε η απόφαση του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου. Χωρίς αυτή την αιτιολογία, δεν υπάρχει καμία τυπική βάση.

👉 Η απαίτηση αυτή πληρούται τώρα.

Η προθεσμία ενός μηνός εντός της οποίας πρέπει να κατατεθεί η συνταγματική προσφυγή στο Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο αρχίζει με την επίσημη κοινοποίηση της αιτιολογίας της απόφασης.

Τι έχει αποφασίσει το BFH – και τι δεν έχει αποφασίσει

Το BFH θεωρεί συνταγματικό το λεγόμενο ομοσπονδιακό μοντέλο του φόρου ακίνητης περιουσίας.
Δεν βλέπει ούτε τυπικές ούτε ουσιαστικές παραβιάσεις του βασικού νόμου και, ως εκ τούτου, δεν έχει προβεί σε παραπομπή στην ίδια την Καρλσρούη.

Σημαντικό για την κατηγοριοποίηση:

• Το BFH δεν λαμβάνει τελικές αποφάσεις επί συνταγματικών θεμάτων

• Εξετάζει μόνο αν ο ίδιος είναι πεπεισμένος για αντισυνταγματικότητα

• Η εκτίμηση αυτή δεν δεσμεύει το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο

Γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο το επόμενο βήμα είναι πλέον λογικό.

Το επόμενο βήμα: συνταγματική καταγγελία

Οι ενάγοντες έχουν ήδη δηλώσει δημοσίως ότι προτίθενται να προσφύγουν στην Καρλσρούη. Υποστηρίζονται από οργανώσεις που ασκούν εδώ και καιρό κριτική στο νέο φόρο ακίνητης περιουσίας, ιδίως:

• το Ένωση Φορολογούμενων

• η ένωση ιδιοκτητών Σπίτι & Λόγος

Η διαμάχη στην Καρλσρούη δεν αφορά πλέον τις επιμέρους λεπτομέρειες της αποτίμησης, αλλά τη θεμελιώδη συνταγματικότητα των νέων κανονισμών για τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας.

Με τη δημοσίευση της αιτιολογίας της απόφασης του BFH, πληρούνται οι τυπικές προϋποθέσεις για την άσκηση συνταγματικής προσφυγής κατά του φόρου ακίνητης περιουσίας.

Το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο είναι αποφασιστικό – όχι η φορολογική δικαιοδοσία

Ανεξάρτητα από τις αποφάσεις του BFH, ισχύουν τα εξής:
Το ζήτημα της συμβατότητας του νέου φόρου ακίνητης περιουσίας με τον γερμανικό βασικό νόμο δεν κρίνεται από τα φορολογικά δικαστήρια, αλλά αποκλειστικά από το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο.

Μόνο η Καρλσρούη έχει τον τελικό λόγο. Επομένως, μένει να δούμε αν ο νέος φόρος ακίνητης περιουσίας θα ισχύσει ή αν θα πρέπει να τροποποιηθεί εκ νέου.

Πώς διαρθρώνεται κατ’ αρχήν ο νέος φόρος ακινήτων, ποιες διαδικασίες βρίσκονται σε εξέλιξη και τι πρέπει να προσέξουν τώρα οι ιδιοκτήτες, εξηγείται στο μεγάλο οδηγό φόρου ακίνητης περιουσίας από την PepperPapers.

Τι σημαίνει αυτό για εσάς ως ιδιοκτήτη;

Όσο το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο δεν έχει αποφανθεί, η νομική κατάσταση παραμένει ανοικτή. Όποιος επηρεάζεται από το νέο φόρο ακίνητης περιουσίας θα πρέπει επομένως να διασφαλίσει ότι οι δικές του ειδοποιήσεις δεν θα τελεσιδικήσουν.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι μόνο οι ανοικτές κοινοποιήσεις μπορούν αργότερα να επωφεληθούν από μια ευνοϊκή απόφαση της Καρλσρούης.

Αυτό ισχύει ρητά και τώρα – μετά τις αποφάσεις του BFH.

Υπόδειγμα ένστασης για τις νέες φορολογικές επιβαρύνσεις ακινήτων

Όποιος λαμβάνει επί του παρόντος νέα ειδοποίηση υπολογισμού του φόρου ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να ελέγξει αν έχει νόημα η υποβολή ένστασης. Η PepperPapers παρέχει δείγμα ένστασης κατά της ειδοποίησης για τον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας από τον δήμο διαθέσιμο.

Το υπόδειγμα ένστασης βοηθά να διατηρήσετε τη δική σας απόφαση ανοιχτή όσο εκκρεμεί η συνταγματική διευκρίνιση.

Συμπέρασμα: Η τελευταία λέξη δεν έχει ακόμη ειπωθεί

Η δημοσίευση της αιτιολογίας της απόφασης του BFH δεν αποτελεί το τέλος, αλλά την αφετηρία για τη συνταγματική αναθεώρηση του νέου φόρου ακίνητης περιουσίας.

👉 Ο δρόμος για την Καρλσρούη είναι πλέον ελεύθερος.
👉 Η τελευταία λέξη δεν έχει ειπωθεί ακόμη.

Για τους ιδιοκτήτες, αυτό σημαίνει ότι πρέπει να ενημερώνονται, να ελέγχουν τις ειδοποιήσεις και να διασφαλίζουν τα δικαιώματά τους.

Πηγή:

Ομοσπονδιακό Φορολογικό Δικαστήριο, αποφάσεις από 12.11.2025
Ref. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25 (η αιτιολογία της απόφασης δημοσιεύθηκε στις 22 Ιανουαρίου 2026).