PV & Steuer: Das musst du wissen
Mieterstrom versteuern? Das musst du als Vermieter wissen!
Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) auf Mietobjekten boomen und das aus gutem Grund: Der selbst erzeugte Strom vom Dach lässt sich oft zu einem besseren Preis an die eigenen Mieter verkaufen, als wenn man ihn ins öffentliche Netz einspeist. Doch was viele Vermieter:innen dabei unterschätzen: Sobald Strom an Mieter verkauft wird, spielt auch das Finanzamt mit und zwar in Form der Umsatzsteuer.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 17.07.2024 (Az. XI R 8/21) klargestellt, dass diese Stromlieferungen umsatzsteuerpflichtig sind, auch wenn die eigentliche Wohnraumvermietung selbst steuerfrei bleibt. Diese Entscheidung betrifft viele, die in Mieterstrommodelle investieren oder investieren wollen.
Ein Beispiel aus der Praxis:
Ein Vermieter betreibt zwei Wohngebäude, vermietet diese steuerfrei und installiert auf beiden Dächern PV-Anlagen samt Batteriespeicher. Der erzeugte Strom wird zum einen direkt an die Mieter verkauft, zum anderen ins öffentliche Netz eingespeist, wenn Überschüsse vorhanden sind. Reicht der selbst erzeugte Strom nicht aus, kauft der Vermieter zusätzlichen Strom ein und verkauft ihn mit Gewinnaufschlag weiter. Wichtig: Der Stromliefervertrag mit den Mietern ist separat vom Mietvertrag geregelt und kann unabhängig davon gekündigt werden. Für den Rückbau der Zähleranlage trägt der Mieter die Kosten.
Der Vermieter machte den Vorsteuerabzug für die PV-Anlage geltend, doch das Finanzamt verweigerte diesen mit der Begründung, die Stromlieferung sei lediglich eine Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung. Damit könne der Vorsteuerabzug nicht gewährt werden.
Doch der BFH sah das anders: Entscheidend sei, dass die Stromlieferung eigenständig und separat kündbar sei und die Mieter ihren Stromanbieter grundsätzlich frei wählen könnten. Nach dem Energiewirtschaftsgesetz (§ 42a Abs. 2 EnWG) dürfen Mietverträge nicht an Energieversorgungsverträge gekoppelt sein, ein weiterer wichtiger Punkt, den der BFH betonte. Das Gericht kam also zum Ergebnis: Die Stromlieferung ist umsatzsteuerpflichtig, und der Vorsteuerabzug für die PV-Anlage ist zulässig.
Warum das wichtig ist:
Diese Entscheidung unterscheidet sich deutlich von der steuerlichen Behandlung anderer Betriebskosten, zum Beispiel bei Heizungsanlagen. Eine Heizung, die fest zum Gebäude gehört, steht in direktem Zusammenhang mit der Vermietung und ist Teil der „Grundmiete“. Anders beim Mieterstrom, hier liegt eine separate wirtschaftliche Tätigkeit vor, die eigenständig versteuert wird.
Sonderfall: Null Prozent Umsatzsteuer auf PV-Anlagen
Seit 2023 gibt es eine Erleichterung: Die Anschaffung und Installation von PV-Anlagen auf Wohngebäuden sind grundsätzlich mit 0 % Umsatzsteuer belastet. Allerdings betrifft das nur die Anschaffung selbst, der Stromverkauf an Mieter bleibt umsatzsteuerpflichtig. Wer allerdings mit seinen Umsätzen unter der Kleinunternehmergrenze von 22.000 € bleibt, könnte von der Kleinunternehmerregelung profitieren und die Umsatzsteuerpflicht auf den Stromverkauf umgehen.
Und was ist mit der Einkommensteuer?
Ertragsteuerlich gibt es eine weitere Erleichterung: Einnahmen aus dem Stromverkauf bleiben bei kleineren Anlagen (bis 30 kW peak pro Einheit) oft einkommensteuerfrei. Diese Steuerfreiheit bringt aber auch eine Einschränkung mit sich: Kosten aus Anschaffung und Wartung der PV-Anlage können in diesem Fall nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Fazit für Vermieter:innen:
- Wenn du als Vermieter Strom aus einer PV-Anlage an deine Mieter verkaufst, musst du diesen umsatzsteuerlich separat behandeln – unabhängig davon, ob du den Wohnraum steuerfrei vermietest.
- Gleichzeitig profitierst du vom Vorsteuerabzug für die PV-Anlage, was die Investition attraktiver macht.
- Prüfe aber genau, ob du als Kleinunternehmer agieren kannst, das kann dir einen weiteren Vorteil verschaffen.
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